네이버 상위노출 [창간 79주년 기획]“계속 갈아타세요, 종착역은 강남입니다”…‘상급지’로 이어지는 끊임없는…

네이버 상위노출 [창간 79주년 기획]“계속 갈아타세요, 종착역은 강남입니다”…‘상급지’로 이어지는 끊임없는 행렬

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작성자 또또링2 댓글 0건 조회 19회 작성일 25-10-08 13:37

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네이버 상위노출 올 들어 서울 집값이 연일 상승하고 있다. 이재명 정부가 들어선 뒤 ‘6억원’ 한도라는 고강도 대출 규제를 내놓고 공급 확대 계획도 발표했는데 서울 집값 상승률이 떨어질 줄 모른다.
서울 이외 지역은 오르기 힘들다고 내다보는 투자자와 실수요자까지 모두 서울로 모여들고 있다. 서울로 향하지 못하는 사람들은 불안감과 스트레스에 시달린다. 부동산 ‘우상향’ 그래프에는 ‘상급지 갈아타기’ 열망이 깔려 있다. ‘갈아타고 갈아타는’ 정점에는 ‘강남’이 있다.
경향신문은 최근 서울·수도권의 아파트 ‘갈아타기’를 감행했거나 고려하는 유주택자들을 만났다. 이들은 수익률 높은 서울 ‘상급지’ 아파트를 ‘안전자산’이라고 인식했다. 주식 투자를 해도 자금의 최종 종착지는 서울 아파트였다.
울산에서 일하는 30대 맞벌이 서모씨 부부는 올해 울산 아파트를 팔고 서울 아파트 ‘갈아타기’ 매수에 성공했다. 올 들어 가장 높은 상승률을 보인 서울 성동구의 아파트를 매수하는 ‘프로젝트’엔 서씨의 형과 부모 등 온 가족이 동원됐다.
5년 전 특별공급으로 들어간 울산 아파트는 8억원에 팔았다. 울산에 계속 거주하되 서울 집을 사기 위해선 9억원이 부족했다.
서대문구에 살다가 이사를 고려하던 서씨의 형 부부가 살던 집을 팔고 전세로 들어오기로 결정했다. 형의 전세보증금을 지렛대 삼고, 그래도 모자란 금액은 부모님에게 증여를 받아 매수할 수 있었다.
서울 성동구는 정부의 6·27 규제 이후 아파트값이 가장 많이 오른 지역이다. 토지거래허가구역으로 묶인 강남 3구와 용산구보다 진입 장벽이 낮아 원래도 선호도가 높았다.
9·7 공급계획 때 정부가 ‘규제지역 지정’을 암시하자 수요자들이 더 모여들었다. 성동구의 공인중개사 A씨는 “대출 규제 이후에도 매수 문의가 꾸준하다”고 말했다.
서울 아파트는 온 가족의 자산을 끌어담아 매수할 만큼 매력적인 투자처일까. 시장은 ‘그렇다’고 본다.
온라인상에는 서울 부동산의 ‘급지도’가 돌아다닌다. 아파트값이 가장 빠르게 오르는 강남구 압구정동을 ‘1급’으로 하고, 가격 상승 전망에 따라 지역을 줄 세워 등급을 매겼다. 등급이 상대적으로 떨어지는 곳은 ‘하급지’로 일컫는다.
과거의 주택 ‘갈아타기’는 일정 정도 가계소득이 늘면 자연스레 집을 늘려가는 형태였다. 지금은 대출과 전세금을 지렛대 삼아 수익률이 높은 곳으로 ‘점프’하는 방식이 대세다. 이미 서울 집값이 가계소득을 모아서 살 수 없는 지경에 이른 탓이다.
상급지 지도엔 서울 지역 전체의 서열이 층층이 매겨져 있기 때문에 자산 규모와 상관없이 각자의 자리에서 이 대열에 합류한다.
서울에 사는 싱글 직장인 박모씨(32)는 ‘상급지’ 같은 말을 처음 접했을 때는 “사는 곳으로 사람마저 등급으로 나누는 것 같아 마음에 걸렸다”고 했다. 몇년 전 부동산 하락기 이후 비수도권 아파트값은 맥을 못 추고 서울만 폭등하자 박씨는 크게 충격을 받았다. 그는 “지도에는 ‘진실’이 담겨 있다는 생각도 들었다”고 했다.
박씨는 이 지도를 참고해 지난해 8월 경기 안양시의 6억원짜리 아파트를 샀다. 그의 여력상 가장 높은 ‘급지’였다. 그간 모은 1억원에 전세 세입자를 들이고 박씨는 오래된 단독주택에 월세로 살며 돈을 모으고 있다.
다음 목표는 ‘인 서울’ 매수다. 한 단계 ‘상급지’로 꼽히는 서울 관악구나 길음동 아파트를 눈여겨보고 있다. 최근엔 서울 아파트 매수자금 마련 용도로 주식 투자도 시작했다. 여기엔 ‘서울 아파트는 불패’라는 확고한 믿음이 자리하고 있다.
대전에 사는 김모씨(33)는 아파트 갭투자로 ‘역전세’를 맞는 등 여러 어려움을 겪었는데도 부동산 투자를 멈출 생각이 없다. 오히려 ‘서울에 사야 한다’는 생각이 더 확고해졌다.
갭투자 중인 대전의 아파트 두 채를 팔고 서울 집을 사는 게 목표다. 김씨는 “정부가 규제지역을 확대할 것 같아 마음이 급하다”고 말했다. 규제지역을 추가할 때마다 인접 지역 아파트값이 ‘풍선효과’로 오르던 문재인 정부 때의 기억이 선명해서다.
김씨는 주식시장도 예의 주시하고 있다. 정부가 추진하는 주가 부양이 어느 정도 성과를 낼 거라고 봐서다. 그에게도 주식 투자는 부동산의 대체재가 아니다. “주가가 오르고 사람들이 돈을 벌면 그 끝은 결국 부동산이잖아요.”
갈아타기로 ‘1급지’에 도달한 사람들은 어떨까.
대기업 직원 신모씨(46)는 자타가 공인하는 성공 사례다. 경기도 일산에 살다가 2017년 7억원대에 산 서울 성동구 왕십리 아파트를 2년 전 15억5000만원에 팔았다.
곧장 서울 서초구 반포동의 아파트를 22억원에 샀다. 이 아파트는 지금 실거래가가 30억원을 웃돈다. 대출금액만 5억원이었다. 맞벌이 부부인 신씨에게 월 270만원의 대출이자는 “감당할 만한” 부담이다. 1주택이어서 세금 부담도 크지 않다.
“모두가 오고 싶어 하는 곳이니까요. 오를 때는 가장 먼저 오르고, 빠질 땐 제일 덜 빠진다는 것을 모두가 알게 됐잖아요.” 강남 쏠림의 이유를 묻자 신씨는 이렇게 답했다.
정부가 집값을 잡기 위해 ‘세금’ 카드를 꺼내들 수 있다는 이야기도 나오지만 신씨는 가능성이 낮다고 본다. “보유세를 건드리면 곧바로 표가 이탈할 텐데, 정부가 할 수 있을까요?”
여모씨(38)는 서울 여의도의 한 재건축 추진 아파트에 살고 있다. 오래된 아파트지만 10억원 이상 올라 이를 팔고 신축 아파트로 얼마든지 이사할 수 있는 상황이다.
그러나 그는 그럴 생각이 없다. 재건축 때 최대한 넓은 평수의 분양권을 확보해 압구정으로 ‘점프’하기 위해서다. 구축 아파트에 살아 이익을 남기겠다는 이른바 ‘몸테크’ 중인 셈이다.
실제 수익률을 보더라도 서울 부동산은 다른 금융자산을 압도한다. 현대차증권이 부동산114, 블룸버그의 자료를 토대로 분석한 결과, 지난해 말 기준 서울 주택의 10년 수익률은 157.8%로 코스피지수의 6배, 미국 달러의 8배에 달했다.
‘강남’을 향한 열망은 최근 아파트 단지명에서도 확인할 수 있다. 지난해 서울 동작구 흑석동의 한 재개발 아파트가 단지명에 ‘서반포’ 이름을 넣으려다 논란이 된 적이 있다. ‘서반포’라는 지명이 아예 없는데 ‘반포’의 인기에 편승, 자산가치를 띄우려는 의도가 있다며 온라인상에 오르내린 것이다.
일렬로 이어진 주택 갈아타기의 흐름은 ‘누구나 살고 싶고, 사고 싶은’ 강남에 대한 굳건한 수요 아래 지속된다. ‘강남 땅’이 한정적인 만큼 수요는 흘러넘쳐 강남 인근 급지에 대한 또 다른 선호를 만들어냈다. 한강벨트로 일컬어지는 ‘마·용·성’(마포·용산·성동구)이 뜬 배경이다.
강남을 향한 갈아타기 체계는 서울의 아파트값 상승 동력을 계속 제공한다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산 연구원은 “강남 등 선호지역으로 갈아타려는 수요자들이 대기수요를 형성하면서 동시에 공급자로서 자기 집값을 올리기 때문에 가격이 연쇄적으로 상승하는 구조”라고 말했다.
강남의 아파트값 변동이 주변 지역으로 확산 또는 전이되는 이른바 ‘강남 효과’가 실재하는 것이다. 정준호 강원대 부동산학과 교수가 주간 KB아파트매매지수를 활용해 2015년 1월부터 지난달 15일까지 10년간 서울 25개구 아파트값 전이지수를 산출한 결과, 다른 자치구에 미치는 가격 영향 정도를 나타내는 ‘외향 중심성’이 가장 큰 자치구는 강남구(0.403)였고 그다음으로는 송파구(0.402)였다.
주식, 코인 등 국내 금융자산의 종착지 역시 강남 아파트라는 분석도 있다. 정 교수는 최근 발표한 논문 ‘주택 자산과 금융자산 간 전이효과’에서 2013년부터 지난 4월까지 주간 시계열 자료를 활용해 강남 아파트와 국채·주식·가상자산·외환 등 주요 금융자산 간의 영향 관계를 분석했다.
정 교수는 “강남 아파트가 주식이나 가상자산 등 고위험 자산에서 실현된 수익은 물론, 자영업 불황기 ‘꼬마빌딩’ 같은 상업용 부동산 투자에서 이탈한 자금이 유입되는 유동성의 최종 도착지임을 확인했다”고 말했다.
문제는 강남 아파트 중심의 유동성 집중이 자산시장 전반의 구조적 왜곡을 초래한다는 것이다. 정 교수는 “30~40대 청장년층은 전세 갭투자와 정책대출을 결합해 상급지에 대한 ‘고위험 레버리지’ 전략을 구사하고, 강남 아파트를 미래 계층 진입의 ‘관문’이자 ‘구조적 장애물’로 인식하게 된다”고 지적했다.
위험이 큰 투자를 감행하면서도 안전하다고 인식하는 아이러니한 현상이 나타나고, 강남에 진입하지 못하면 상대적 박탈감을 크게 느낀다. 강남 아파트는 하나의 기준점이 되고, 주변 지역 아파트도 ‘강남처럼 되어야 한다’며 따라 오르는 양상을 보인다.
강남 아파트 한 채가 이토록 큰 수익률을 담보하는 것은 단지 강남이 살기 좋은 환경이어서만은 아니다. 고가의 자산에 반드시 수반되는 ‘세금’이 제대로 부과되지 않은 영향도 크다.
집을 보유한 데 따른 세금 부담이 낮다는 점이 문제다. 특히 윤석열 정부는 2022~2023년에 걸쳐 1주택자의 종합부동산세 부담을 대폭 깎아줬다. 주택 가격이 높은 강남 지역이 최대 수혜자가 되면서 강남을 겨냥한 ‘부자 감세’라는 지적이 이어졌지만, 현 정부도 이를 유지하고 있다.
주택시장 안정을 위해서는 세금으로 주택 보유에 따른 부담을 높이는 과정이 필요하다. 문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 2022년 ‘주택 보유과세의 귀착과 시사점’ 보고서에서 “부동산과 같은 시장에 대한 과세는 주택 가격을 하락시키고 주택에 대한 투자자본을 감소시킬 가능성이 있다”고 분석했다.
장기보유 세제 혜택도 개편할 필요가 있다. 1주택이고 장기보유한다면 아파트값이 아무리 많이 올라도 팔 때 내는 세금을 대폭 면제받는다. 1주택을 10년간 보유하면 양도소득세를 40%까지 감면해주는 ‘장기보유특별공제’ 덕이다.
시세차익이 150억원에 달하는 초고가 아파트도 10년 보유했다면 팔 때 세금은 12억원(차익의 약 8%)이 채 되지 않는다. 시장 참여자 입장에선 무슨 수를 써서라도 고수익 아파트를 매수한 후 10년만 버티면 큰 이익을 본다고 기대할 수 있는 구조다.
강남 3구와 한강벨트에 집중된 서울의 ‘중심’을 분산하기 위해 정부가 새로운 비전을 시민들에게 제시해야 한다는 제언도 나온다. 강남 못지않게 ‘살기 좋은 곳’을 정책적으로 조성할 필요가 있다는 것이다.
정 교수는 “자족 기능이 없이 서울로의 출퇴근만 뒷받침하는 신도시가 아니라, 강남처럼 일자리·주거·문화·생활 여건이 두루 충족되는 중심지를 조성해야 한다”며 “서울 금천·구로구 등 소외된 제조업 중심 지역을 재편해 성장동력의 거점으로 삼는 방편을 적극 검토해야 한다”고 말했다.
대법원이 30일 서울중앙지법 지귀연 부장판사(사진) 접대 의혹에 관해 “현재까지 확인된 사실관계만으로는 직무관련성을 인정하기 어렵다”고 밝혔다. 지난 5월 더불어민주당이 의혹을 제기한 이후 침묵을 지켜온 대법원이 넉 달여 만에 해당 의혹이 사실이 아니라고 결론 낸 것이다. 하지만 법원의 감사 결과가 지 부장판사의 주장과 같고 수사기관의 최종 결론은 남아 있어 논란은 식지 않을 것으로 보인다.
대법원 윤리감사관실이 이날 공개한 법원 감사위원회의 심의 결과는 ‘술자리는 있었지만 접대는 없었다’로 요약된다.
우선 감사위는 지 판사와 동석한 변호사 2명의 관계를 밝혔다. 이들은 약 15년 전 지 판사와 같은 지역에서 실무 수습 등을 한 인연이 있는데, 2023년 8월9일 만나 술자리를 갖게 됐다고 했다. 1차는 횟집에서 식사와 음주를 한 뒤 지 판사가 15만5000원을 계산했다고 한다. 2차로 술집에 갔는데 실내에 큰 홀이 있고 노래 부를 수 있는 시설이 있어 룸살롱으로 생각하지 않았다고 한다. 지 판사는 한두 잔 마신 뒤 먼저 자리를 떠났고 그동안 여성종업원은 동석하지 않은 것으로 조사됐다. 술값은 변호사 중 한 명이 냈다. 당시 이 변호사들은 지 판사의 재판부에서 진행 중인 사건을 맡은 게 없었고, 최근 10년간 이들이 대리인으로 선임된 사건을 지 판사가 처리한 적도 없었다고 했다.
대법원은 “술집을 현장 조사하고, 사건 관계자의 진술과 국회 법제사법위원들이 제공한 정보 등을 모두 확인한 결과”라고 했다.
법원 안팎에선 대법원이 뒤늦게 의혹 해소에 나섰다는 지적이 나왔다. 논란은 윤석열 전 대통령 내란 사건 재판장인 지 판사가 지난 3월7일 윤 전 대통령 구속 취소를 결정하면서 시작됐다. 지 판사에 대한 비판 여론 속에서 민주당이 5월19일 지 판사의 룸살롱 접대 의혹을 제기했다.
대법원은 의혹이 제기되자 “가능한 방법을 모두 검토해 사실관계를 확인하고 있다”고 했다. 그러나 이후 언론이나 국회 등의 질의엔 “조사가 진행 중”이라는 말만 되풀이했다.
대법원이 이제야 심의 결과를 공개한 배경엔 여당이 주도하는 사법부 개혁 논의가 있다는 분석이 나온다. 최근 민주당이 내란특별재판부 설치, 대법관 증원 등을 추진하면서 사법부와의 갈등이 첨예해졌다. 여기에 조희대 대법원장의 대선 개입 의혹까지 민주당이 제기했고 조 대법원장 국회 청문회도 열면서 여당과 사법부 간 극한 대치가 이어졌다. 대법원으로선 사태의 시발점인 지 판사 의혹을 해소하고 사법개혁 논쟁에 본격 대응하려는 것으로 보인다. 위원 7명 중 6명이 외부위원인 법원 감사위 심의의 공정성을 내세운 것도 그런 맥락이다.
다만 심의 결과가 지 판사의 주장과 거의 같은 데다, 이 사안을 수사하는 고위공직자범죄수사처의 최종 수사결론도 아직 나오지 않아 의혹이 완전히 해소되었다고 볼 수 없다. 대법원도 “수사기관의 조사 결과를 기다려 향후 드러나는 사실관계가 비위 행위에 해당하면 엄정하게 처리해야 한다”는 감사위 판단을 전했다.
윤석열 전 대통령 배우자 김건희 여사가 지난해 유네스코 세계유산인 종묘에서 외부인과 차담회를 할 때 종묘 영녕전의 신실까지 방문한 것으로 나타났다. 신실은 왕과 왕비의 신주(神主·죽은 사람의 위패)를 모시는 곳으로, 평소 관람 및 출입이 엄격히 제한되는 곳이다.
2일 국회 문화체육관광위원회 소속 임오경 더불어민주당 의원이 국가유산청으로부터 받은 자료를 보면, 김 여사는 지난해 9월3일 종묘 망묘루에서 차담회를 열기 전 영녕전을 방문했다.
영녕전은 세종 3년인 1421년에 지어진 건물로 태조 이성계의 4대 조상과 그 배우자, 정전에서 옮겨 온 일부 왕과 왕비, 추존된 왕과 왕비, 황제와 황후의 신주를 모신 곳이다. 신실은 총 16곳이다. 1985년 국가지정문화유산 보물로 지정됐다.
국가유산청은 “(당시 대통령실) 문체(문화체육)비서관실에서 김 여사 동선 관련해 영녕전 1신실 개방을 요구했다”고 임 의원에게 답했다. 국가유산청은 “9월2일 오전 8시부터 진행된 종묘 차담회 사전답사에서 문체비서관실은 김 여사 이동 동선을 소방문에서 하차, 영녕전을 거쳐 망묘루로 이동하는 것으로 정리했으며, 영녕전의 내부를 볼 수 있도록 신실 1칸을 개방할 것을 지시하여 개방하게 됐다”고도 설명했다.
영녕전에는 김 여사와 통역사, 이재필 국가유산청 궁능유적본부장, 외국인 2명이 동행했다고도 국가유산청은 전했다. 당시 동행한 외국인은 유명 화가 마크 로스코(1903~1970)의 가족으로 알려져 있다. 실제 김 여사는 9월3일 오후 2시50분쯤 종묘 소방문에 도착했으며, 영녕전을 거쳐 망묘루까지 약 20분 동안 이동했다. 김 여사는 열린 신실을 문밖에 서서 관람한 것으로 알려졌다.
김 여사가 종묘 휴관일 망묘루에서 차담회를 연 것이 사적 무단 사용이라는 지적을 받는 가운데, 종묘 내에서도 신성한 공간인 신실을 둘러봤다는 것도 부적절하다는 비판이 나온다.
영녕전 신실은 매년 5월 첫째 주 일요일 종묘대제와 11월 첫째 주 토요일 추향대제 행사 때만 문을 연다. 종묘 내에는 신실을 재현한 공간이 있는데, 그곳이 아닌 실제 신실을 개방했다는 점은 논란이 될 것으로 보인다.
임 의원은 “김 여사 일행의 사적인 사용을 위해 신실 개방을 요구한 것은 명백한 직권남용이자 위계에 의한 공무집행방해에 해당한다”며 “위법성 여부를 떠나 영부인 스스로 대한민국의 국격을 무시한 처사”라고 말했다.

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