인스타그램 팔로워 [점선면]서울 아파트가 모든 투자의 종착지가 된 이유

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작성자 또또링2 댓글 0건 조회 8회 작성일 25-10-10 07:54

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인스타그램 팔로워 올해 들어 서울 집값이 연일 상승하고 있습니다. 이재명 정부가 들어선 뒤 ‘6억원’ 한도라는 고강도 대출 규제를 내놓고 공급 확대 계획도 발표했는데도 서울 집값 상승률이 떨어질 줄 모르고 있는 건데요. 서울이 아닌 지역은 오르기 힘들다고 내다보는 투자자와 실수요자까지 모두 서울로 모여들고 있다고 합니다.
오늘 에디터픽에서는 이 같은 현실을 짚어본 경향신문 기획기사 ‘상급지 갈아타기’를 독자님께 소개해드립니다. 최미랑·김지혜 경제부 기자가 최근 갈아타기 대열에 합류한 유주택자들을 만나 이들의 이야기를 들어봤습니다.
울산에서 일하는 30대 맞벌이 서모씨 부부는 올해 울산 아파트를 팔고 서울 아파트 ‘갈아타기’ 매수에 성공했습니다. 서울 성동구의 아파트를 매수하는 ‘프로젝트’에는 서씨의 형, 부모 등 온 가족이 동원됐다고 합니다. 울산 아파트를 8억원에 팔았는데, 서울 집을 사기 위해선 9억원이 부족했다고 해요. 부족한 돈은 전세보증금으로 메꾸는 갭투자로 해결할 수밖에 없었는데요. 서씨의 형 부부가 살던 집을 팔고 서씨 부부의 집으로 전세를 들어오기로 하고, 나머지 돈은 부모님에게 증여를 받아 매수에 성공했다고 합니다.
서울에 사는 싱글 직장인 박모씨(32)는 지난해 8월 경기 안양시의 6억원짜리 아파트를 샀습니다. 그가 매수할 수 있는 입지 중 가장 높은 ‘급지’였기 때문인데요. 박씨는 이 아파트에 전세 세입자를 들이고, 오래된 단독주택에 월세를 살며 돈을 모으고 있습니다. 다음 목표는 ‘인서울 매수’입니다. 한 단계 ‘상급지’로 꼽히는 서울 관악구나 성북구 길음동 아파트를 눈여겨보고 있다고 합니다. 최근엔 서울 아파트 매수자금 마련 용도로 주식 투자도 시작했습니다. 여기엔 ‘서울 아파트는 불패’라는 확고한 믿음이 자리하고 있습니다.
박씨는 ‘상급지’라는 말을 처음 접했을 때 “사는 곳마저 등급으로 나누는 것 같아 마음에 걸렸다”고 했습니다. 하지만 몇 년 전 부동산 하락기 이후 비수도권 아파트값은 맥을 못 추고 서울만 폭등하자 박씨는 크게 충격을 받았습니다. 박씨는 이를 계기로 ‘상급지 갈아타기’를 결심했습니다. 그는 “(상급지) 지도에는 ‘진실’이 담겨 있다는 생각도 들었다”고 말했습니다.
대전에 사는 김모씨(33)는 아파트 갭투자로 ‘역전세’(전세보증금이 하락해 집주인이 세입자에게 돌려줘야 할 전세금이 늘어난 현상)를 맞는 등 여러 어려움을 겪었는데도 부동산 투자를 멈출 생각이 없습니다. 오히려 ‘서울에 사야 한다’는 생각이 더 확고해졌다고 해요. 그는 갭투자 중인 대전의 아파트 두 채를 팔고 서울 집을 사는 게 목표입니다. 김씨는 “정부가 규제지역을 확대할 것 같아 마음이 급하다”고 말했습니다. 정부가 규제지역을 추가할 때마다 인접 지역 아파트값이 ‘풍선효과’로 오르던 문재인 정부 때의 기억이 선명해서입니다.
‘상급지 갈아타기’란 말 그대로 기존에 갖고 있는 집을 팔고 입지가 더 좋은 지역의 집을 사는 걸 뜻합니다. ‘하급지→중급지→상급지→최상급지’ 순으로 갈아탄다는 건데요. 언제부턴가 온라인상에서는 서울 부동산의 ‘급지도’가 돌아다니기 시작했습니다. 아파트값이 가장 빠르게 오르는 강남구 압구정동은 ‘1급’, 아파트값이 오를 가능성이 적은 곳은 ‘하급지’로 일컬어지고 있는데요.
과거의 주택 ‘갈아타기’는 일정 정도 가계소득이 늘면 자연스레 집 크기를 늘려가는 형태였습니다. 하지만 서울 집값이 지나치게 가파르게 상승하면서 이젠 가계소득을 모아서는 살 수 없는 수준에 달하게 됐습니다. 지금은 대출과 전세금을 지렛대 삼아 수익률이 높은 곳으로 ‘점프’하는 방식이 대세가 되어버렸죠.
그렇다면 서울 아파트는 ‘영끌 대출’(영혼까지 끌어모을 정도로 무리하게 대출을 받는다는 뜻)을 감수해도 될 만큼 확실한 투자처일까요? 실제 투자 수익률을 살펴보면, 서울 부동산은 다른 금융자산을 압도하는 건 사실이예요. 현대차증권이 부동산114과 블룸버그의 자료를 토대로 분석한 결과, 지난해 말 기준 서울 주택의 10년 수익률은 157.8%로 코스피지수의 6배, 미국 달러의 8배에 달했어요.
이런 까닭에 서울 아파트는 모든 금융자산의 최종 종착지가 되어버렸습니다. 정준호 강원대 부동산학과 교수가 최근 발표한 논문 ‘주택 자산과 금융자산 간 전이효과’에 따르면 국채·주식·가상자산·외환 등 주요 금융자산에서 벌어들인 돈은 서울 아파트, 그 중에서도 최상급지인 강남아파트로 향하고 있었습니다. 정 교수는 “강남 아파트가 주식이나 가상자산 등 고위험 자산에서 실현된 수익은 물론, 자영업 불황기 ‘꼬마빌딩’ 같은 상업용 부동산 투자에서 이탈한 자금이 유입되는 유동성의 최종 도착지임을 확인했다”고 말했습니다.
문제는 최종 종착지 ‘강남’을 향한 갈아타기 열풍이 서울 전체 아파트값을 밀어 올리고 있다는 겁니다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산 연구원은 “강남 등 선호지역으로 갈아타려는 수요자들이 대기수요를 형성하면서 동시에 공급자로서 자기 집값을 올리기 때문에 가격이 연쇄적으로 상승하는 구조”라고 말했습니다.
‘갈아타기’ 광풍을 멈추려면 어떻게 해야 할까요? 주택시장 안정을 위해서는 세금으로 주택 보유에 따른 부담을 높이는 과정이 필요하다고 전문가들은 지적합니다. 문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 2022년 ‘주택 보유 과세의 귀착과 시사점’ 보고서에서 “부동산과 같은 시장에 대한 과세는 주택 가격을 하락시키고 주택에 대한 투자자본을 감소시킬 가능성이 있다”고 분석했습니다.
강남 3구와 한강벨트에 집중된 서울의 ‘중심’을 분산하기 위해 정부가 새로운 비전을 시민들에게 제시해야 한다는 지적도 나옵니다. 강남 못지않게 ‘살기 좋은 곳’을 정책적으로 조성할 필요가 있다는 겁니다. 정준호 강원대 부동산학과 교수는 “자족 기능이 없이 서울로의 출퇴근만 뒷받침하는 신도시가 아니라, 강남처럼 일자리·주거·문화·생활 여건이 두루 충족되는 중심지를 조성해야 한다”며 “서울 금천·구로구 등 소외된 제조업 중심 지역을 재편해 성장동력의 거점으로 삼는 방편을 적극 검토해야 한다”고 말했습니다. ‘강남 불패’라는 믿음 아래 끝이 보이지 않는 갈아타기의 굴레, 이제는 멈춰야 하지 않을까요?
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이시바 시게루 일본 총리의 후임을 뽑는 집권 자민당 총재 선거가 이틀 앞으로 다가왔다. 4일 실시되는 이번 선거는 자민당이 중의원(하원)과 참의원(상원) 양원 모두에서 소수여당이 된 가운데 치러져 정계 개편 신호탄이 될 수 있다는 평가를 받고 있다. 역대 최연소 총재 또는 첫 여성 총재 탄생 가능성도 관심이 쏠리는 요인이다.
■고이즈미 vs 다카이치 결선 유력
2일 현지 언론에 따르면 이번 선거 후보자는 5명이다. 고이즈미 신지로 농림수산상(44)과 다카이치 사나에 전 경제안보상(64)이 ‘투톱’ 구도를 형성하고 있다. 고이즈미 농림수산상이 당선될 경우 태평양전쟁 이후 자민당 사상 최연소 총재 타이틀을 얻게 된다. 다카이치 전 경제안보상은 최초의 여성 총재를 노리고 있다. 이밖에 하야시 요시마사 관방장관(64), 모테기 도시미쓰 자민당 전 간사장(69), 고바야시 다카유키 전 경제안보상(50)이 출사표를 던졌다.
복수의 현지 언론 여론조사를 보면 현재까지 과반 지지를 얻은 후보는 없다. 이 때문에 지난해 총재 선거에 이어 또다시 결선투표가 치러질 것이란 전망이 우세하다. 자민당 총재 선거는 당 소속 국회의원 표(현 295표)에 당원·당우 표를 의석과 같은 수로 환산한 뒤 더하는 방식으로 치러진다. 총 590표 중 과반 득표자가 없으면 1·2위 후보를 대상으로 결선투표가 진행된다.
의원 지지에서는 고이즈미 농림수산상이 우세한 분위기다. 당장은 고이즈미 농림수산상이 우세하다는 평가가 많다. 요미우리신문이 여론조사 및 의원 취재를 바탕으로 29일 자체 추산한 결과 고이즈미 농림수산상은 191표, 다카이치 전 경제안보상은 113표, 하야시 장관이 100표를 받을 것으로 전망됐다. 특히 의원 지지가 높다. 다만 다카이치 전 경제안보상은 복수 여론조사에서 당원·당우 득표에 상대적 우위를 보이고 있어 결과가 달라질 수도 있다. 최근엔 하야시 장관이 ‘다크호스’로 떠올라 결선 진출자를 예단하기 어렵다는 평가도 나온다.
결선투표 결과는 특히 예측이 어렵다. 결선은 국회의원 표 295표에 지방 조직 47표를 더하는 방식이어서 의원 표심 중요도가 1차 투표보다 커진다. 지금은 고이즈미 농림수산상이 의원 지지를 많이 얻고 있다지만, 다른 후보를 지지했던 이들이 결선 때 어디로 결집하느냐에 따라 결과가 달라질 수 있다. 지난해 선거 때는 1차 선거에서 다카이치 전 경제안보상이 1위를 차지했으나 결선에서 이시바 총리가 역전승을 거뒀다.
아사히신문은 고이즈미 농림수산상과 하야시 장관 모두 이시바 내각 일원이자 ‘이시바 계승’을 표명하고 있어 결선에서 협력 가능성이 높다고 짚었다. 다카이치 전 경제안보상은 고바야시 전 경제안보상과 모테기 전 간사장의 지지를 기대하는 것으로 알려졌다.
치열한 경쟁 속 논란도 이어졌다. 고이즈미 농림수산상은 홍보 담당자가 선거 본부 사람들을 동원해 지지 댓글은 물론 다카이치 전 경제안보상 비판 댓글을 달도록 독려한 사실이 밝혀져 댓글 공작이란 비판에 직면했다. 다카이치 전 경제안보상은 총재 선거 소견 발표 연설회에서 ‘나라 공원 사슴을 발로 걷어차는 외국인이 있다더라’고 발언했다가 나라현 당국이 부인하면서 가짜뉴스 논란에 휩싸였다.
■치열한 경쟁 속 배외주의·보수화 우려도
고이즈미 농림수산상은 무파벌로 젊고 개혁적이라는 이미지가 강점이다. 고이즈미 준이치로 전 총리의 차남으로 일찌감치 스타 정치인으로 떠올랐으며 거침없는 언변으로 인기를 끌어 왔다. 다만 타 후보 대비 경험 부족은 약점으로 꼽힌다. ‘신지로 구문(화법)’ 별명이 붙은 특유의 엉뚱 발언과 중언부언도 극복 과제다. 지난해 총재 선거 때에는 토론회에서 답변을 제대로 못하는 모습을 수차례 보여 실점했다는 평가를 받았다.
이번 선거를 앞두고는 보수표 획득에 진심이라는 평가를 받고 있다. 지난해와 달리 진보 의제로 분류되는 ‘선택적 부부별성’ 주장에 소극적이고, 보수 성향 ‘창생일본’ 회원인 가토 가쓰노부 재무상을 선거대책본부장으로 기용해 진영 구성에 보수 색채를 가미했다. 실언 논란을 의식한 듯 기자 토론회에서 다른 후보와 달리 종이를 흘끗거리며 말하는 모습이 목격되기도 했다.
다카이치 전 경제안보상은 옛 ‘아베파’ 기수로 당내 보수파의 전폭적 지지를 얻고 있다. 신흥 우익 참정당을 향한 보수표 이탈이 지난 7월 참의원 선거 참패 요인으로 거론된 가운데 보수 표심 탈환이 가능한 후보로 꼽힌다. 반대로 소수여당 상황에서 강경 보수 이미지가 야당과의 협력 저해 요인이 될 수 있다는 우려도 나온다.
다카이치 전 경제안보상은 이번 선거를 앞두고 주위에 “나는 온건 보수”라고 어필한 것으로 전해진다. 하지만 자위대 강화를 위한 평화헌법 개정 필요성을 주장해 ‘우파 본색’엔 큰 변화가 없다는 평가도 나온다. ‘나라 사슴’ 발언으로 배외주의를 강화한다는 지적도 제기됐다.
정책 쟁점으로는 이민·외국인 규제가 주목받고 있다. ‘일본인 퍼스트’를 내건 참정당의 약진이 영향을 미친 것으로 풀이된다. 참의원 선거 당시에도 자민당은 ‘불법 외국인 제로’를 공약으로 내건 바 있다. 니혼게이자이신문은 “총재 후보 모두가 외국인 규제를 호소하고 있다”면서 “하지만 (외국인과) 공생할 방법에 대한 논의는 부족하다”고 짚었다. 다카이치 전 경제안보상과 고바야시 전 경제안보상의 경우 사상의 자유 침해 우려를 받아 온 ‘스파이 방지법’ 제정에도 적극적이다.
이달 중국 열병식에서 두드러진 북·중·러 연대 분위기와 도널드 트럼프 미 행정부의 ‘미국 우선주의’ 기조에 대응해 자체 방위력 강화에도 후보자 모두 적극적이다. 소수여당이란 특수 상황에서 야당과의 연립 방향도 쟁점으로 꼽힌다.
참의원 선거 당시 최대 쟁점이던 소비세 감세에는 후보자 모두가 신중세라고 아사히가 이날 전했다. 국채 발행 포함 확장 재정을 내세운 다카이치 전 경제안보상마저 휘발유세 감세 등 “속도감 있는 정책을 우선하겠다”는 입장이다. 정권 운영 책임이 큰 여당으로서 부담이 작용한 것으로 풀이된다. 대신 각 후보자는 조금씩 다른 소득세 감세안을 내놓고 있다고 요미우리신문은 전했다.
총리 지명선거는 이달 15일 치러질 것으로 전망된다. 여소야대 구도이지만 야권이 힘을 합치지 못하고 있어 자민당 총재가 신임 총리가 될 가능성이 크다.
우리나라 광역단체장은 총 17명이다. 각 지자체장이 누구인지 당장 떠올리긴 쉽지 않다.
‘풀뿌리 민주주의’를 표방하고 있지만 국민들의 정치적 관심은 대부분 중앙정치에 머물러 있기 때문이다. 내가 사는 지역의 광역자치단체장, 기초자치단체장의 면면은 선거철 잠깐 관심사일 뿐 이내 시들해진다.
경향신문이 1일 소셜 빅데이터 분석업체 ‘스피치로그’에 ‘광역단체장 인지도 분석’을 의뢰한 결과 민선 8기 임기가 시작된 2022년 7월1일부터 2025년 6월30일까지 뉴스, 유튜브, 온라인 커뮤니티, 인스타그램, 블로그, 엑스 등에서 가장 많이 언급된 광역단체장은 ‘오세훈 서울시장’(가운데 사진)이었다.
이 기간 중 오 시장에 대한 언급량은 42만5091건에 달했다. 김동연 경기도지사(17만919건·왼쪽)가 2위였으나 격차는 컸다. 3위는 박형준 부산시장(11만306건·오른쪽), 4위 강기정 광주광역시장(8만8551건), 5위 유정복 인천시장(7만6935건) 순이었다. 대선 경선 출마를 이유로 사퇴한 홍준표 전 대구시장은 조사에서 제외했다.
오 시장과 관련한 연관어는 정치와 정책 모든 분야에 걸쳐 있었다. 오 시장과 관련해 가장 많이 검색된 연관어는 홍준표, 한동훈, 박원순, 부동산, 한강, 주민이었다. 정치가 절반, 정책이 절반이다.
김태리 스피치로그 선임연구원은 “홍준표라는 키워드는 명태균 게이트 보도에서 함께 거론된 영향으로 보이며, 한동훈은 대권 주자 프레임에서 비교언급된 영향이 크다”고 분석했다.
‘박원순’ 키워드 역시 오 시장과 떼려야 뗄 수 없는 연관어다. 서울시는 2006년부터 20년 가까이 시장이 오세훈과 박원순 단 2명밖에 없었다.
오 시장은 고 박원순 전 시장이 만든 ‘아이서울유(I·SEOUL·U)’ 슬로건을 ‘서울, 마이 소울(Seoul, my soul)’로 교체하고, ‘마을공동체사업’을 공개적으로 비판하는 등 전임 시장과 대비되는 정책을 추진해왔다.
부동산은 정책성과 정치성이 교차하며 연관어로 떠올랐다. 실제 ‘부동산’은 시정의 핵심 키워드이자 오 시장 3선(총 5선) 전략의 키워드가 될 것으로 전망된다.
김동연 지사는 본인과 관련 없는 키워드들이 연관어로 다수 등장했다. ‘사건’ ‘검찰’이 대표적이다. 쌍방울그룹 대북송금 의혹, 경기도 법카 유용 의혹 등 이재명 대통령의 과거 경기지사 재직 시절 연관된 사안들이 김 지사에게도 연관어로 따라다녔다.
김 선임연구원은 “다만 김 지사는 특별한 정치적 이슈가 없음에도 커뮤니티 언급량은 비교적 높은 수준을 기록한 것이 특징”이라고 분석했다. 김 지사는 취임 이후 줄곧 경기도 내 외자유치에 주력하고 있는데, 이것 역시 ‘기회’ ‘산업’ ‘기업’ ‘도민’이라는 연관어 등장으로 확인됐다.

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