용인의정부검사출신변호사 해외 부동산펀드 출시하려면 ‘위험 요소’ 담은 보고서 내야

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작성자 또또링2 댓글 0건 조회 1회 작성일 25-12-06 14:27

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용인의정부검사출신변호사 한때 ‘중위험 중수익’을 강조했던 해외 부동산펀드들의 손실 우려가 커지면서 금융당국이 개선안을 내놨다. 해외 부동산펀드의 위험성을 소비자들에게 직관적으로 자세히 알리고, 현지 실사 보고서 첨부를 의무화하기로 했다.
투자자가 잘 알기 어려운 해외 부동산 투자에서 ‘근거 없는 낙관론’으로 불완전판매를 하지 말라는 뜻이다.
금융감독원은 4일 해외 부동산펀드를 주로 취급하는 6개 운용사(삼성SRA·이지스·미래에셋·한국투자리얼에셋운용·하나대체·키움) 최고경영자(CEO) 등과 간담회를 열고 이러한 개선안을 발표했다.
우선, 향후 해외 부동산펀드 투자로 발생할 수 있는 손실 규모를 ‘최악의 경우’까지 가정해 그래프 등으로 시각화해 제공하도록 할 계획이다.
일반 투자자가 펀드의 투자 위험을 직관적으로 인식하도록 자금 차입, 임대차 공실 등 발생 가능한 구체적 위험요인을 한데 모아 보여주는 ‘핵심 투자위험 기재 표준안’도 마련키로 했다.
또한 금감원은 자산운용사가 해외 부동산펀드를 설정할 때 현지 실사 내역, 내부 심사 결과, 준법감시·위험관리부서의 독립적 평가 의견을 종합한 ‘실사점검 보고서’를 펀드신고서에 첨부하도록 의무화하기로 했다.
해외 부동산펀드의 경우 복수 심사 담당자를 지정하는 등 ‘집중심사제’도 도입한다.
이날 내놓은 개선안은 이르면 내년 초부터 시행될 것으로 전망된다.
금융당국의 개선안은 지난해 말 한투리얼의 ‘벨기에 코어오피스 부동산펀드’의 전액 손실이 확정 나고, 불완전판매 논란이 빚어졌기 때문이다.
이 펀드는 2019년 투자자 모집 당시 ‘임대율 100%’를 강조하며 2500명에게 900억원가량 판매됐다. 5년 만기 운용 후 수익을 나누려 했으나 코로나19가 찾아왔고 유럽 부동산 시장이 냉각기에 들어서면서 매각에 실패했다. 전액 손실 처리된 것이다.
금감원의 현장 실태 점검 결과, 벨기에 부동산펀드의 경우 임대율이나 환율 등의 변동폭을 매우 좁게 상정하는 등 위험 정도를 합리적 근거 없이 낙관적으로 평가한 사례가 확인됐다.
서재완 금감원 부원장보는 “실태 점검 결과, 운영상 미비점을 다수 확인했다”며 “최소한의 기준인 모범기준을 지키는 시늉만 하는 행태는 좌시하지 않겠다”고 경고했다.
# A씨는 올해 서울 강남구 압구정동의 시가 60억원짜리 아파트를 자녀에게 증여했다. 감정가액은 시가의 65%인 39억원으로 신고했다. 증여세를 줄이기 위해서다. 그는 증여세를 덜 내려 감정평가 법인에 시가보다 감정가액을 낮게 책정해달라고 부탁했다.
# B씨는 수십억원짜리 아파트를 자녀에게 증여하면서 증여세·취득세를 내기 위한 십수억원도 함께 줬다. 그는 아파트와 현금이 합산돼 증여세 최고세율이 적용되는 것을 피하기 위해 조부가 손주에게 현금 십수억원을 증여한 것처럼 허위로 신고했다. 국세청이 자금 흐름을 추적한 결과 실제 증여자는 조부가 아닌 부친 B씨임이 밝혀졌다.
국세청은 ‘증여세 축소 신고’ ‘쪼개기 신고’ 등의 사례를 비롯해 올해 1~7월 이뤄진 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동구), 마포·용산·성동구(마·용·성)의 고가 아파트 증여 2077건 전체를 검증한다고 4일 밝혔다.
올해 집값 상승 기대가 커지면서 자산가들이 자녀에게 고가 아파트를 증여하는 사례가 급증하자 ‘꼼수 탈루’가 있는지 살피겠다는 취지다. 올해 들어 10월까지 서울 아파트 등 집합건물 증여 건수는 2022년 이후 3년 만에 최대치인 7708건을 기록했다. 미성년자 증여 건수도 223건으로 3년 만에 가장 많았다. 특히 올해 들어 10월까지 미성년자가 증여받은 서울 지역 아파트 등 집합건물의 60%(134건)는 강남 4구와 마·용·성에 있는 것으로 나타났다.
국세청은 우선 아파트 대출금이 남아 있거나 전세 끼고 갭투자를 한 상황에서 자식이 부모의 빚을 갚는 조건으로 아파트를 물려받는 경우(부담부증여)를 집중적으로 들여다보기로 했다. 이렇게 되면 채무액을 제외한 순자산만 증여로 인정돼 증여세를 아낄 수 있다.
국세청은 부모가 자녀 대신 아파트 대출금까지 갚아주는 ‘편법 증여’ 사례를 집중 점검할 예정이다. 자녀가 외형상 아파트 대출금을 본인 월급으로 갚았지만, 생활비·교육비 명목으로 부모에게 수억원을 받는 식으로 증여세를 탈루한다는 것이다. 자녀가 증여받은 아파트에 조부를 세 들어 살게 한 뒤, 조부가 전세금을 손주에게 우회 증여하는 꼼수도 등장했다.
탈루를 도운 감정평가 법인에는 페널티를 주는 방안을 검토하고 있다. 국세청은 감정평가액의 80% 미만으로 감정평가한 법인을 ‘시가불인정 감정기관’으로 지정할 수 있다. 감정평가 기준에서 벗어나기 위해 ‘쪼개기 증여’를 하거나 법인을 이용해 우회 증여한 사례도 찾아내기로 했다.
증여자가 아파트 구입 자금을 정당한 방법으로 조달했는지도 검증한다. 만약 사업소득 탈루 등으로 자금을 마련한 사실을 확인하면 관련 사업체까지 조사 범위를 확대하기로 했다.
박지원 더불어민주당 의원이 12·3 불법계엄 1년이던 지난 3일 계엄에 대해 대국민 사과하고 윤석열 전 대통령과의 단절 의지를 밝힌 국민의힘 의원들에 대해 “역사와 국민이 기억할 것”이라고 밝혔다.
4일 정치권에 따르면 박 의원은 전날 페이스북에서 “12·3 계엄 1년을 맞아 장동혁 대표 등은 국민과 역사를 배반하는 언행을 일삼지만 25분의 양심이 살아 있는 국민의힘 의원님들께 박수를 보낸다”며 이같이 적었다.
그는 “역사와 국민은 25분의 의원님들을 기억할 것”이라며 이들의 이름을 언급했다.
앞서 초·재선 중심의 국민의힘 의원 25명은 전날 기자회견을 열고 대국민 사과와 함께 윤 전 대통령과의 절연 의지를 밝혔다. 이들은 사과문에서 “12·3 비상계엄은 우리 국민이 피땀으로 성취한 대한민국의 자유민주주의를 부정하고 짓밟은 반헌법적·반민주적 행동이었다”고 밝혔다.
이들은 “비상계엄을 미리 막지 못하고 국민께 커다란 고통과 혼란을 드린 점에 대해 당시 집권 여당 일원으로서 거듭 국민 앞에 고개 숙여 사죄드린다”며 “비상계엄을 위헌·위법한 것으로 판결한 헌법재판소의 결정을 존중한다”고 말했다. 이들은 “윤석열 전 대통령을 비롯한 비상계엄을 주도한 세력과 정치적으로 단절할 것임을 분명히 밝힌다”고 말했다.
이들은 “이제 저희는 과거에 대한 반성과 성찰, 그리고 용기 있는 단절을 바탕으로 새로운 미래로 나아가겠다”며 “뼈를 깎는 변화와 혁신으로 국민께 다시 희망을 드릴 수 있는 정당으로 거듭나겠다”고 말했다.
안철수 의원(4선), 김성원·송석준·신성범 의원(3선), 권영진·김형동·박정하·배준영·서범수·엄태영·이성권·조은희·최형두 의원(재선), 김용태·김재섭·박정훈·안상훈·우재준·이상휘·정연욱 의원(초선), 고동진·김건·김소희·유용원·진종오 의원(비례대표) 등 국민의힘 의원 25명이 사과문에 이름을 올렸다.

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